http://www.ejure.nlwww.ejure.nl

Bron: eJure

In de hotelbranche doet een nieuwe concurrent zijn intrede: Airbnb. Dit bedrijf biedt een platform aan waarop particulieren hun eigen woning te huur kunnen aanbieden. De particuliere vakantieverhuur is wel aan bepaalde regels onderhevig, maar deze worden veelal overtreden doordat er nog maar weinig toezicht op deze nieuwe vorm van toeristenhuisvesting is. Op vakantieverhuurwebsites in het algemeen zijn (persoons)gegevens van verhuurders die hun woning via deze websites aan toeristen aanbieden niet openbaar raadpleegbaar. Die gegevens worden in het algemeen zichtbaar zodra een boeking is gemaakt. Dit bemoeilijkt handhavend optreden door het bevoegd gezag tegen overtredingen, omdat niet bekend is wie als overtreder kan worden aangemerkt.1

Airbnb verdient miljoenen euro’s door alternatieve diensten aan te bieden zonder inachtneming van de geldende regels. Hier kleeft wel een ‘maar’ aan. Is er niet gewoon sprake van een soortgelijke verandering in de markt, zoals enkele jaren geleden in de luchtvaartbranche? Maatschappijen als easyJet en Ryanair deden hun intrede en maakten luchtvaart goedkoper en laagdrempeliger. Is Airbnb niet gewoon een voorbeeld van een bedrijf die het hotelwezen een nieuwe impuls geeft? Laat het de gevestigde orde pijnlijk zien waar zij de kansen hebben laten liggen om in te spelen op de eindeloze mogelijkheden die het digitale tijdperk met zich brengt? Het grote verschil dat centraal staat in deze vergelijking zijn de regels. In de luchtvaart is het traditie geworden om de klanten een beker koffie en een zakje zoutjes aan te bieden. Nergens staat dat dit een verplichting is. Dit resulteerde in hogere kosten maar vooral in hogere ticketprijzen. De low-cost carriers zijn hier van afgestapt om zo de prijzenoorlog aan te gaan. Op de markt waar Airbnb zich op richt zijn wel degelijk regels waar aan moet worden voldaan om een eerlijke markt te kunnen waarborgen. In deze bijdrage zullen de juridische aspecten voor particuliere vakantieverhuur in Nederland worden behandeld en wordt daarnaast gekeken hoe wereldwijd met Airbnb om wordt gegaan. Airbnb is een mooi voorbeeld van de deeleconomie maar er moet nog veel gebeuren om tot een eerlijke markt te komen.

Regels

De hotelsector is gebonden aan wetgeving.2 Hoewel veel van dit soort regelgeving tot stand is gekomen onder invloed van de te reguleren industrie zijn nieuwe diensten zoals Airbnb hier niet aan gebonden.

Airbnb heeft op de eigen site een reglement opgenomen genaamd: Verantwoord Verhuren. Er wordt nadrukkelijk bij vermeld dat het reglement geen juridisch adviezen tijd. Het zijn tips en adviezen met betrekking tot de (brand)veiligheid, omgang met de buren, de geldende regels in de betreffende stad, belastingen, verzekeringen en de toestemmingen die wellicht moeten worden verkregen. Voor particulieren die als verhuurder willen werken is het dan ook raadzaam de volgende juridische aspecten niet uit het oog te verliezen.

Toestemming:
Ten eerste moet de eventuele hypotheekverstrekker toestemming geven voor tijdelijke verhuur. Dit staat vaak in de hypotheekvoorwaarden . Betreft het een huurwoning, dan moet de eigenaar toestemming geven. Als de eigenaar een woningcorporatie is wordt het al een stuk lastiger. Zij staan vakantieverhuur vaak niet toe. Als het een koopwoning betreft moet de Vereniging van Eigenaars (VvE) akkoord gaan met de verhuur. In 2013 heeft een Vereniging van Eigenaren te Haarlem, ‘Vereniging Swaenenbergh’, in algemene vergadering besloten dat ‘short-stay’ korter dan een maand, in het appartementencomplex niet is toegestaan. De rechter heeft vervolgens een verzoek van een appartementseigenaar afgewezen, om op basis van art. 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW) en 2:14 lid 1 BW jo. 5:124 lid 2 BW en 5:219 het besluit van de VvE nietig te verklaren dan wel te vernietigen. De rechtbank was van mening dat de overlast ten opzichte van de andere appartementseigenaren en het verminderde veiligheidsgevoel gegronde reden waren voor het besluit van de VvE.3 Deze uitspraak heeft dus tot gevolg dat een VvE sterk staat met betrekking tot het geven van toestemming voor ‘short-stay’. Wanneer in het modelreglement en de splitsingsakte is opgenomen dat het verblijf als woning is aangemerkt, moet er sprake zijn van een duurzaam verblijf.4 Door één tot twee keer per maand de woning tegen betaling te verhuren aan derden is er geen sprake van een duurzaam verblijf en wordt er dus in strijd gehandeld met de regels van de VvE.

Belasting:
De verhuurder moet op basis van art. 3.113 van de Wet inkomstenbelasting belasting afdragen over 70 procent van de bruto huuropbrengsten. Het betreft hier de inkomsten die worden gegenereerd door de eigen woning tijdelijk ter beschikking te stellen aan derden.
In Amsterdam moet iedereen die tegen betaling overnachtingen aanbiedt, toeristenbelasting afdragen op basis van art. 3 jo. 2 Verordening Toeristenbelasting 1999. Sinds 2015 wil Airbnb in Amsterdam zelf 5 procent toeristenbelasting in rekening gaat brengen bij de verhuurders en dit vervolgens afdragen aan de gemeente. Dit is opmerkelijk te noemen nu niet Airbnb maar de verhurende huiseigenaren verplicht zijn om de belasting te betalen.5 De verhuurder is gerechtigd deze toeristenbelasting bij de huurder in rekening te brengen. Het is dus maar de vraag of deze constructie in stand zal blijven nu de belastingplichtige verhuurder toegestaan is de toeristenbelasting door te rekenen aan de huurder op basis van art. 3 lid 2 Verordening Toeristenbelasting 1999.

Verzekering:
Airbnb werkt met de zogenaamde VerhuurdersGarantie (VG). De VG biedt bescherming voor maximaal €700.000 schade aan eigendommen in het geval die schade door een huurder is veroorzaakt en die niet direct kan worden verhaald op de huurder. In de Algemene Voorwaarden staat expliciet dat de VG geen vervanging is van een verzekering maar moet worden gezien als een extra waarborg tegen onvoorziene schade die niet tussen de huurder en verhuurder kan worden opgelost. De VG dekt bijvoorbeeld niet, diefstal van contant geld en waardepapieren, schade aan huisdieren, persoonlijke aansprakelijkheid en schade aan gemeenschappelijke ruimtes.6
Veel verzekeraars dekken de tijdelijke verhuur van een particuliere woning aan toeristen niet. Hoewel, er zijn ontwikkelingen op het gebied van de woningverzekeringen. Nationale-Nederlanden (NN) introduceerde inmiddels een vernieuwde inboedelverzekering. Die biedt standaarddekking bij woningruil en tijdelijke verhuur door particulieren. NN wil hiermee inspelen op het groeiende aantal particulieren dat de inboedel wil verzekeren bij tijdelijke verhuur.7

Naast deze standaard eisen heeft de gemeente het de inwoners van Amsterdam toegestaan om hun huis te verhuren voor maximaal 2 maanden per jaar, aan niet meer dan 4 personen. Uit onderzoek van de Volkskrant blijkt dat zeker 13 procent de 4 personen grens overschrijdt en 8 procent de 2 maanden grens overschrijdt.8

Wil je weten hoe in het juridische kader wereldwijd met Airbnb wordt omgegaan? Lees verder op www.ejure.nl!

 

 

1.Mr. T. Grundmeijer en mr. E.A. Minderhoud, Vakantieverhuur. Een nieuwe vorm van woninggebruik die juridische aandacht verdient, De Gemeentestem, 04 mei 2014.
2.Verordening Nederlandse hotelclassificatie Bedrijfschap Horeca en Catering 2003.
3.Rb. Noord-Holland, 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659.
4.Rb. Noord-Holland, 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659, ro. 4.
5.Hof Amsterdam, 22 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1992.
6.https://www.airbnb.nl/terms.
7.https://www.verzekeraars.nl/actueel/verzekerd/Documents/2014/Nummer%204/Achtergrond_deeleconomie.pdf.
8.K. Bouma en M. Rengers, Amsterdammers negeren massaal huurregels Airbnb, De Volkskrant 30 augustus 2014, http://www.volkskrant.nl/economie/amsterdammers-negeren-massaal-huurregels-airbnb~a3731888/?akamaiType=FREE.